بنك الأسئلة
أسئلة الصفقة — بإجابات صريحة
هذي الأسئلة ما هي مؤلّفة. جمعناها من محاكاة سبعين صفقة بيع كاملة عبر مسار دمج، وكل إجابة مكتوبة من نموذج عملنا نفسه — لا اجتهاد ولا إفتاء.
من وين جت هذي الإجابات؟
147 سؤالاً ظهرت أثناء محاكاة سبعين صفقة بيع كاملة عبر مسار دمج. كل إجابة تصف كيف تشتغل دمج فعلياً — سياستنا وإجراءاتنا. الأسئلة التي تحتاج رأياً قانونياً استُبعدت من هذي الصفحة عمداً.
هذي إجابات تشغيلية توضّح إجراءات دمج، وليست استشارة قانونية ولا تقييماً عقارياً معتمداً. للأمور القانونية راجع محامياً مرخّصاً، وللتقييم راجع مقيّماً معتمداً من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم).
الصك والملكية
27 سؤالاً
قبل أن أدفع كاش، كيف أتأكد أن الصك سليم وغير مرهون أو محجوز، وأنه يبقى خالياً من القيود بعد الشراء؟
دمج يتحقق من الصك عبر بوابة ناجز ومن هوية المالك عبر نفاذ قبل النشر. الإفراغ نفسه لا يتم إلا إذا كان الصك خالياً من الرهن/الحجز في منظومة وزارة العدل — لا يُنقل صك مرهون أو محجوز. تقدر تطلب رؤية بيانات الصك الرسمية قبل الإفراغ، وبعد اكتمال الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز يُنقل الصك باسمك خالياً من القيود، وتقدر تتحقق من خلوّه فوراً في ناجز. ولن تدفع العمولة إلا بعد إفراغ الصك باسمك فعلاً.
يسأله عادةً: مشترٍ
العقار موروث وعليه رهن والصك باسم والدنا المتوفى — من أين نبدأ؟
نبدأ بحصر الورثة (صك حصر ورثة رسمي)، ثم توكيل كل وارث لمن يتولى البيع، بالتوازي مع طلب خطاب مديونية من بنك الرهن. لا يمكن عرض العقار قبل حصر الورثة، ولا الإفراغ قبل اكتمال وكالات الجميع وفك الرهن. دمج ترشدك للترتيب الإجرائي، والتوثيق القانوني يعتمده المحامي.
يسأله عادةً: بائع
التمويل تأخر، متى تنتهي حصريتي وأقدر أبيع لمشترٍ نقدي؟
الحصرية تُمدَّد تلقائياً طالما إجراءات التمويل قائمة وسارية فعلاً، لحماية مسار البيع. لكن حدود مدة الحصرية وحق فسخها عند التعثر الحقيقي بند تعاقدي؛ إن رغبت بالفسخ للبيع لمشترٍ نقدي نراجع معك نص اتفاقية الحصرية أولاً — والتكييف القانوني للفسخ للمحامي.
يسأله عادةً: بائع
الصك عليه رهن للبنك — هل أقدر أعرضه للبيع في دمج أصلاً؟
نعم، العقار المرهون يُعرض ويُباع. الرهن قيد على الصك يُفكّ لحظة الإفراغ عبر سداد مديونية البنك من ثمن البيع داخل الحساب الوسيط الحكومي. نحتاج منك توثيق هويتك بنفاذ ورقم الصك، وخطاب مديونية من بنكك يوضح المبلغ المتبقي — ونرتّب الباقي في جلسة الإفراغ.
يسأله عادةً: بائع
على عقاري رهنان لجهتين — هل ينفع أبيعه عبر دمج؟
نعم ممكن، لكنه أعقد من رهن واحد ويتطلب إبراء الجهتين معاً. نحتاج خطاب مديونية من كل جهة، ويُسدَّد الرهنان من ثمن البيع عبر الحساب الوسيط داخل جلسة الإفراغ، ولا يُنقل الصك إلا بعد فك القيدين معاً.
يسأله عادةً: بائع
لو العقار لورثة وتقدّم أحدهم فقط، هل يكفي لضمه؟
لا يكفي. عقار الورثة يحتاج صك حصر ورثة ووكالات من جميع الورثة تخوّل البيع. تقدّم وارث واحد بلا تفويض البقية لا يبيح الإدراج.
يسأله عادةً: دمج (داخلي)
كيف توثّق دمج الحصرية والملّاك متعددون؟
نوثّق الحصرية بعد اكتمال حصر الورثة/الملّاك ووكالات الجميع (أو تفويض موثّق ينوب عنهم) ومطابقتها بالصك عبر ناجز. قبل ذلك لا نستطيع ضمان حصرية نظيفة قابلة للإفراغ.
يسأله عادةً: دمج (داخلي)
هل يكفي توقيعي وحدي على عقد الوساطة وأنا أملك نصف العقار، أو لازم شريكي الغائب؟
لا يكفي. الصك باسم الاثنين، فعقد الوساطة والبيع لازم يشملكما معاً؛ نقبل توقيعك عن شريكك فقط بوكالة سارية تخوّلك بيع حصته. بدونها نوثّق العقد بحصتك أنت فقط ولا نلزم شريكك.
يسأله عادةً: بائع
كمشترٍ، كيف أتأكد أن مَن يفاوضني يملك فعلاً نصف العقار وشريكه موافق؟
دمج توثّق كل الملّاك عبر نفاذ ورقم الصك قبل النشر، ولا نكمل الإفراغ إلا بتفويض كل مالك (حضور أو وكالة سارية). ولن تدفع عمولة إلا بعد إفراغ الصك باسمك فعلاً.
يسأله عادةً: مشترٍ
نحن الأغلبية ونبي نبيع — نقدر نبيع بدون موافقة الشريك الرافض؟
بيع كامل العقار على الشيوع يحتاج رضا كل الملّاك؛ دمج لا تبيع حصة شريك رافض ولا تلزمه. لو أصررتم على البيع الكامل فالمسار (قسمة أو بيع جبري) قضائي، وهو خارج دور الوساطة.
يسأله عادةً: بائع
أنا المدير — توقيعي يكفي لبيع مقر الشركة أو لازم موافقة باقي الشركاء؟
يعتمد على عقد التأسيس/النظام الأساسي؛ كثير من عقود الشركات تقصر صلاحية المدير وتشترط قرار شركاء لبيع الأصول العقارية. دمج تطلب السجل التجاري وعقد التأسيس لتوثيق صلاحيتك قبل النشر. كفاية صلاحيتك تحديداً يؤكدها المحامي.
يسأله عادةً: بائع
كمشترٍ، كيف أتأكد أن الشخص يمثّل الشركة فعلاً وما يبيعني بلا صلاحية؟
دمج لا تكمل الإفراغ إلا بعد توثيق السجل التجاري وصلاحية المفوّض وقرار الشركاء عند الطلب. ولن تدفع عمولة إلا بعد إفراغ الصك باسمك عبر البورصة العقارية/ناجز.
يسأله عادةً: مشترٍ
كمشترٍ، كيف أعرف أن الشركة حصلت موافقة المجلس قبل ما أوقّع؟
دمج تشترط إرفاق محضر/قرار المجلس الموثّق ضمن ملف التوثيق قبل الإفراغ، ولا يُوقَّع البيع النهائي بدونه. توقيعك النهائي والإفراغ يتمّان بعد ثبوت القرار.
يسأله عادةً: مشترٍ
أنا وكيل عن الشركة المالكة — وكالتي تكفي لتوقيع عقد الوساطة والبيع؟
تكفي إذا كانت سارية وتشمل صراحةً بيع العقار والتصرف به والإفراغ نيابةً عن الشركة، ومستندة إلى تفويض صحيح من الشركة. دمج تتتبّع سلسلة التفويض كاملة قبل النشر. الكفاية القانونية النهائية يؤكدها المحامي.
يسأله عادةً: بائع/وكيل
كمشترٍ، كيف أثق أن الوكيل الخارجي يمثّل المالك فعلاً وما فيه احتيال؟
دمج توثّق سلسلة التفويض كاملة (الصك باسم الشركة، قرار الشركة، الوكالة السارية الشاملة للبيع) قبل عرض العقار عليك، ولا تُفرغ إلا عبر البورصة العقارية باسمك. لن تدفع عمولة قبل إفراغ صكك.
يسأله عادةً: مشترٍ
كيف أضمن أن الأرض مش مباعة لأكثر من شخص أو عليها إعلان من مالكها نفسه؟
الحصرية موثّقة بالصك ومسجّلة في دمج، ولائحة مايو 2026 تمنع المالك من الإعلان عن عقاره بنفسه، فالعرض حصري عبر دمج. ونتحقق من ملكية الصك عبر ناجز قبل النشر، والإفراغ لا يتم إلا لمشترٍ واحد عبر المنظومة الرسمية.
يسأله عادةً: مشترٍ
كيف نصحح بيانات الصك حتى يمكن الإفراغ؟
تصحيح بيانات الصك (مساحة/حدود/قيود) يتم عبر الجهة المختصة بالسجل العقاري/كتابة العدل قبل أن يقبل ناجز/البورصة العقارية الإفراغ. دمج تدعم البائع إجرائياً لبدء التصحيح، والإفراغ يبقى معلّقاً حتى يُستكمل.
يسأله عادةً: مشترٍ
ليش ترفضون ضم عقاري وأنا أملك صكه؟ / كيف نتأكد أن مقدّم الطلب هو المالك أو وكيل موثّق؟
لأن الحصرية في دمج تُوثَّق بمطابقة هوية المتقدّم مع بيانات مالك الصك رسمياً عبر ناجز، وفي حالتك لم يثبت التطابق. لا نُدرج أي عقار قبل تأكيد أن المتقدّم هو المالك النظامي أو وكيله بوكالة موثّقة سارية تخوّل البيع/العرض. بدون هذا التطابق لا يُفتح مسار الضم.
يسأله عادةً: بائع + دمج (داخلي)
الفيلا مؤجَّرة الآن — هل ينتقل عقد الإيجار لي ومتى أستطيع استلامها؟
بيع العقار المؤجَّر لا يفسخ عقد الإيجار؛ تنتقل إليك كمالك جديد التزاماته عبر منصة إيجار حتى نهاية مدته. مدة بقاء المستأجر وحقك في الاستلام يحكمهما العقد المسجَّل في إيجار — نطلعك عليه قبل الاتفاق. (التفاصيل الحقوقية الدقيقة عند نزاع تُحال للمحامي.)
يسأله عادةً: مشترٍ
أبي المكيفات والإنارة ضمن الصفقة — كيف أضمنها؟
الطريقة الوحيدة المضمونة أن تُدرَج قائمة المشمولات صراحةً في عقد البيع قبل الإفراغ. دمج يساعد في توثيق الاتفاق على القائمة بين الطرفين؛ أي بند لا يُكتب لا يُضمن. صياغة الملحق نفسها للمحامي.
يسأله عادةً: مشترٍ
عقاري رجع للتسويق بعد شهر ضائع / مسار الدعم طوّل الإجراءات — هل حصريتي ما زالت سارية؟
نعم، حصريتك مع دمج مستمرة ونعيد تسويق العقار فوراً. الحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل القائمة فعلاً — ويشمل ذلك مدد مسار الدعم السكني — ولا تنقضي بمجرد فشل صفقة تمويل واحدة. حدود التمديد وحق الفسخ عند التعثر الحقيقي بند تعاقدي يراجعه المحامي.
يسأله عادةً: بائع
شريكي مقيم بالخارج — كيف يوقّع الوكالة وهو ما يقدر يجي ناجز؟
تُحرَّر الوكالة لدى السفارة أو القنصلية السعودية في بلد إقامته وتُصدَّق، ثم تُعتمد داخل المملكة قبل الإفراغ. نبدأ التسويق فور اكتمالها. الصياغة الدقيقة للوكالة وبنودها يراجعها المحامي.
يسأله عادةً: بائع
داخلياً: هل نطلب حصر ملكية رسمي قبل قبول العرض؟
نعم. نعتمد الصك والوثائق الرسمية لإثبات الملّاك ونِسبهم، ونطلب موافقة موحّدة موقّعة من الجميع. أي حسم لخلاف الحصص خارج نطاقنا ويُحال للمحامي/الجهة المختصة.
يسأله عادةً: دمج (داخلي)
الصك باسم الشركة — بعد الشراء يُفرَغ باسمي أنا مباشرة؟
نعم، الإفراغ ينقل الملكية من الشركة (البائع) إليك (المشتري) عبر البورصة العقارية/ناجز. أما إن كانت الصفقة بيع حصص في الشركة لا بيع الأصل، فهذا تكييف مختلف يحدده المحامي.
يسأله عادةً: مشترٍ
معي تفويض من الشركة — ليش تطلبون قراءته حرفياً قبل النشر؟ وما الفرق بين التفويض الإداري وتفويض البيع العقاري؟
لأن التفويض الإداري العام (تسيير الأعمال اليومية) لا يعني بالضرورة صلاحية بيع أصل عقاري؛ الإفراغ يتطلب تفويضاً يشمل التصرف بالعقار صراحةً. نقرأه لنحميك ونحمي المشتري من صفقة تتعثّر عند البورصة العقارية. التكييف القانوني الدقيق لتفويضك أنت يحدده المحامي.
يسأله عادةً: بائع
أنا بائع دور مفرز بصك مستقل — هل بيعه لمشترِيَين يعقّد إفراغي؟
بما أن دورك بصك مستقل مُفرز، فبيعه كوحدة واحدة لمشترِيَين لا يمسّ صكك؛ التعقيد (إن وُجد) في جانب المشترين ونسبهم وتمويلهم لا في صكك. عمولتك صفر، وتستلم الثمن كاملاً بعد الإفراغ عبر الحساب الوسيط الحكومي.
يسأله عادةً: بائع
باسم مَن يُفرَغ الصك — الأصيل أم الوكيل؟
الصك يُفرَغ باسم الأصيل (المالك الحقيقي)، والوكيل يوقّع نيابةً بموجب وكالة سارية — الملكية للأصيل لا للوكيل. تفاصيل قبول ناجز للإفراغ بوكالة معيّنة يؤكدها المحامي.
يسأله عادةً: مشترٍ
ملحق: بائعون ورثة
20 سؤالاً
هل يشترط توقيع جميع الورثة البالغين على اتفاقية الحصر والتفويض قبل نشر الإعلان، أم يكفي وكيل واحد عنهم؟
في نموذج دمج لا يُنشر الإعلان الحصري إلا بعد توثيق موافقة كل الورثة البالغين: إما توقيعهم جميعاً أو توكيل موثّق لوكيل واحد يشمل صراحةً البيع. الحصرية الموثقة بالصك تعني أن مالكي الصك كلهم أذنوا؛ وإلا الإعلان غير مكتمل ولا يُنشر.
يسأله عادةً: دمج
الصك باسم المورّث المتوفى وليس باسم الورثة — كيف نتحقق من الملكية للنشر؟
نطلب: الصك الأصلي باسم المورّث + صك حصر الورثة + إثبات الوفاة. الملكية تنتقل حكماً للورثة بحصر الورثة، لكن الإفراغ النهائي في ناجز يتطلب أولاً نقل الصك لاسم الورثة أو الإفراغ المباشر للمشتري عبر إجراء الورثة في ناجز. نوثّق الحالة كـ«صك مورّث» في الإعلان بشفافية.
يسأله عادةً: دمج
صك حصر الورثة قديم/غير محدّث — هل يكفي لإتمام الإفراغ؟
لا نعتمد حصر ورثة يُشتبه في نقصه. نطلب حصراً محدّثاً يعكس كل الورثة الحاليين (خصوصاً إن حدثت وفيات لاحقة تُنشئ ورثة جدد). الإفراغ في ناجز يتحقق من الحصر؛ حصر ناقص يوقف الإفراغ. تحديث الحصر إجراء لدى المحكمة.
يسأله عادةً: دمج
الورثة مختلفون: بعضهم يريد البيع وبعضهم رافض — هل تقبل دمج الإعلان؟
لا. الحصرية الموثقة تتطلب موافقة كل ملاك الصك. مع وجود وارث رافض لا يُنشر إعلان بيع كامل العقار. إما أن يتصالحوا ويوثّقوا موافقة جماعية، أو يلجأوا لقسمة/بيع قضائي — وذلك خارج نموذج الوساطة الرضائية لدمج.
يسأله عادةً: دمج
الوكالة المقدّمة من الورثة تشمل «الإدارة» فقط ولا تشمل «البيع» — هل تكفي؟
لا تكفي. نتحقق من نص الوكالة: يجب أن تتضمن صراحةً «البيع» و«الإفراغ». وكالة إدارة/تأجير لا تخوّل البيع. نطلب وكالة بيع صحيحة سارية قبل أي خطوة تسويق.
يسأله عادةً: دمج
من يتحقق من صحة الوكالة وسريانها وأنها غير معزولة؟
دمج تتحقق من الوكالة عبر منصة التحقق الرسمية للوكالات (ناجز) للتأكد من أنها سارية وغير ملغاة/معزولة قبل كل مرحلة حرجة، وتُعيد التحقق قبل الإفراغ. لا نعتمد صورة وكالة دون تحقق رسمي.
يسأله عادةً: دمج
كمشترٍ: كيف أضمن أن كل الورثة موافقون وأنني لن أُفاجأ بوارث يطعن في البيع لاحقاً؟
دمج تبني نموذجها على حصرية موثقة بالصك بموافقة كل الورثة البالغين + التحقق من حصر ورثة محدّث + إذن محكمة لأي قاصر. لا تدفع عمولتك (2.5%+ضريبة) إلا بعد إفراغ الصك فعلياً في ناجز، وهو ما لا يتم إلا باكتمال الأركان. الإفراغ نفسه هو ضمانتك.
يسأله عادةً: المشتري
كجهة تنظيمية: هل يجوز لدمج التوسط في عقار ورثة فيه قاصر أو غائب دون إذن قضائي؟
نموذج دمج لا يسمح بإتمام بيع يمس حصة قاصر أو غائب دون الإذن/الإجراء القضائي المطلوب؛ نوقف المسار حتى استيفائه. دور دمج وساطة رضائية بتوثيق كامل، والعقود مسودة حتى اعتماد المحامي والجهات الرسمية، مما يمنع الالتفاف على حقوق ناقصي الأهلية.
يسأله عادةً: جهة تنظيمية
صدر إذن المحكمة لبيع حصة القاصر لكن بسعر لا يقل عن مبلغ محدد — كيف نتعامل معه في التفاوض؟
نلتزم بالحد الأدنى الوارد في إذن المحكمة كأرضية للتفاوض على حصة القاصر؛ أي عرض أقل يُرفض تلقائياً لحصته. نوثّق قيد السعر في ملف الصفقة ونبلغ المشتري به قبل التفاوض.
يسأله عادةً: دمج
إذن المحكمة لبيع القاصر مشروط بإيداع ثمن حصته في حساب باسمه/محفظة القاصر — كيف يتوافق مع أن دمج لا تستلم أي مبلغ؟
يتوافق تماماً: دمج أصلاً لا تستلم أي ثمن. حصة القاصر تُدفع وفق ما يحدده الإذن (حساب باسمه/إيداع قضائي) عبر ناجز/البورصة العقارية مباشرة، لا عبر دمج. نوثّق آلية الإيداع في مسودة العقد ويعتمدها المحامي.
يسأله عادةً: دمج
الورثة متفقون على البيع لكن مختلفون على السعر — كيف تتعامل دمج؟
نحتاج سعراً واحداً معتمداً من كل الورثة (أو من وكيلهم المفوّض بتحديد السعر) قبل النشر. نساعد بتقديم تقدير سوقي استرشادي، لكن اعتماد الرقم قرار الورثة. لا نطلق إعلاناً بسعرين. إن تعذّر الاتفاق يُعلّق الإعلان.
يسأله عادةً: دمج
الوكالة تشمل البيع والإفراغ لكن لا تشمل «قبض الثمن» — هل يعطّل ذلك الصفقة في نموذج دمج؟
لا يعطّلها بالضرورة في نموذج دمج، لأن دمج لا تستلم الثمن أصلاً والثمن يُدفع عبر ناجز/البورصة العقارية مباشرة بين الأطراف. لكن يجب أن يصل الثمن لمستحقيه من الورثة؛ فإن كان الوكيل غير مخوّل بقبض الثمن، يُدفع لكل وارث/الجهة التي يحددها المحامي وفق الوكالة. نوثّق ذلك في المسودة.
يسأله عادةً: دمج
وارث خارج المملكة يريد التوكيل من الخارج — ما الصيغة المقبولة؟
عادةً عبر توكيل يُصدره من السفارة/القنصلية السعودية في بلده، أو توكيل موثّق محلياً ثم مصدّق ومترجم واعتماده لدى الجهات السعودية. دمج تتحقق من اعتماد التوكيل رسمياً قبل الاعتداد به. تفاصيل التصديق والاعتماد تخص المحامي/الجهة الموثِّقة.
يسأله عادةً: البائع
كمشترٍ: متى أدفع العربون ولمن، ما دامت دمج لا تستلم أي مبلغ؟
العربون يُدفع منك للبائع/الورثة مباشرة بموجب اتفاقية ثلاثية (المشتري، البائع/الورثة، دمج شاهدة/منظّمة) تحدد شروط استرداده. دمج لا تستلم العربون ولا تضمنه مالياً؛ دورها توثيق الاتفاق. تفاصيل الاسترداد بند تعاقدي يعتمده المحامي.
يسأله عادةً: المشتري
مع تعدد الورثة، كيف يُوزّع الثمن والعربون بينهم؟ وهل دمج مسؤولة عن التوزيع؟
التوزيع يكون بحسب الأنصبة الشرعية في حصر الورثة، ويُدفع لكل وارث مباشرة (أو لوكيلهم المخوّل بالقبض) عبر ناجز/البورصة العقارية. دمج لا تستلم ولا توزّع أي مبلغ ولا تضمنه؛ نوثّق آلية الصرف في المسودة فقط ويعتمدها المحامي.
يسأله عادةً: دمج
هل على العقار الموروث دين/رهن/حجز أو زكاة أو خلاف على المنافع بين الورثة؟
دمج تطلب إفادة عن حالة الصك (رهن/حجز/قيود) قبل النشر وتوثّق أي التزام قائم؛ ناجز يكشف القيود عند الإفراغ. أي دين على التركة أو رهن يجب تسويته قبل نقل الملكية خالصةً للمشتري. تكييف الالتزامات ومسؤولية سدادها يقرّره المحامي.
يسأله عادةً: المشتري
كمشترٍ: لو تعثّرت صفقة الورثة قبل الإفراغ، هل أخسر شيئاً لدمج؟
لا. عمولة دمج (2.5%+ضريبة) لا تُستحق ولا تُدفع إلا بعد إفراغ الصك فعلياً. إن لم يتم الإفراغ فلا عمولة على المشتري إطلاقاً. العربون شأن بينك وبين البائع وفق الاتفاقية الثلاثية، ودمج لا تستلمه.
يسأله عادةً: المشتري
هل يمكن تسجيل الإعلان الحصري باسم أحد الورثة فقط ثم إضافة البقية لاحقاً؟
لا نُصدر إعلاناً حصرياً «موثّقاً بالصك» باسم بعض الورثة، لأن الصك مملوك للجميع والحصرية تتطلب موافقتهم كلهم. نجمع التفويض الكامل أولاً ثم ننشر إعلاناً واحداً يمثّل كل الملاك. هذا يحمي المشتري من مفاجآت لاحقة.
يسأله عادةً: البائع
كمشترٍ: هل أستطيع معاينة العقار والورثة متفرقون/بعضهم بالخارج؟
نعم؛ المعاينة تُنسّق مع الوارث/الوكيل المتواجد أو من يفوّضونه بالوصول للعقار، ولا تتطلب حضور كل الورثة. دمج تنظّم الموعد وتوثّق حالة العقار. حضور جميع الورثة مطلوب فقط في مراحل التوقيع/الإفراغ لا المعاينة.
يسأله عادةً: المشتري
هل يمكن أن يكون تعدد الورثة سبباً في بطء الإفراغ في ناجز؟ وكيف نُدير توقعات المشتري؟
نعم، الإفراغ الجماعي أبطأ (يتطلب حضور/تفويض كل الورثة أو وكيلهم إلكترونياً في ناجز). دمج تُبلغ المشتري مسبقاً بأن الجدول الزمني أطول من صفقة مالك واحد، وأن عمولته لا تُستحق إلا بعد تمام الإفراغ، فلا مخاطرة مالية عليه في الانتظار.
يسأله عادةً: دمج
العمولة والضريبة والفوترة
19 سؤالاً
متى وكم يدفع المشتري لدمج بالضبط، ولمن، وهل يدفع لو لم يتم البيع؟
تدفع عمولة دمج ٢٫٥٪ من قيمة البيع النهائية + ١٥٪ ضريبة قيمة مضافة على العمولة، على المشتري وحده، وتُستحق بعد إفراغ الصك باسمك فقط — لا شيء قبل ذلك، وإن لم يتم البيع فلا عمولة إطلاقاً. مثال: عقار بمليون ريال = عمولة ٢٥٬٠٠٠ + ضريبة ٣٬٧٥٠ = ٢٨٬٧٥٠ ريال بعد الإفراغ. دمج لا تستلم الثمن؛ الثمن يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية)، والعمولة تُفوتَر لك بعد نقل الملكية.
يسأله عادةً: المشتري
من يتحمّل ضريبة التصرفات العقارية (RETT) — البائع أم المشتري؟
ضريبة التصرفات العقارية (RETT) نظاماً على البائع لا المشتري، وتُسدَّد ضمن إجراءات الإفراغ عند نقل الملكية، ولا علاقة لها بجنسية المشتري. هي منفصلة تماماً عن عمولة دمج (٢٫٥٪ + ضريبة على العمولة) التي يتحمّلها المشتري وحده. أما نسبة RETT وأي إعفاءات محتملة فتؤكَّد مع الجهة المختصة — دمج لا تختلق نسباً ولا أرقام مواد.
يسأله عادةً: buyer/seller
متى تصدر فاتورة العمولة بالضبط، وهل تصدر قبل إتمام الإفراغ ليجهّز المشتري الدفعة؟
فاتورة العمولة تصدر بعد إتمام البيع (إفراغ الصك) فقط، ولا تصدر قبل نقل الملكية مهما كانت الحاجة لتجهيز الدفعة. قبل ذلك يُوضَّح المبلغ المتوقع للمشتري عبر حاسبة العمولة بشفافية بلا إصدار فاتورة. ضمان العمولة (سند لأمر) يُرتَّب قبل الإفراغ لتوثيق الاستحقاق، لكن الفاتورة الرسمية لا تصدر إلا بعد اكتمال الإفراغ.
يسأله عادةً: damj/buyer
هل تُحسب العمولة على ثمن البيع في الصك أم على إجمالي التمويل مع هامش البنك، ولو غطّى المشتري الفرق/الفجوة نقداً؟
العمولة ٢٫٥٪ + ضريبة تُحسب على قيمة البيع الكاملة المثبتة في الصك (شاملة الجزء الممول والجزء النقدي معاً)، لا على إجمالي التمويل مع هامش ربح البنك ولا على تقييم البنك ولا على الجزء الممول وحده. تغطية المشتري للفجوة نقداً لا تغيّر وعاء العمولة، وتُستحق بعد الإفراغ فقط. التقييم البنكي أداة تمويل لا وعاء عمولة.
يسأله عادةً: buyer/damj
هل تستحق دمج عمولة إذا انهارت الصفقة (رفض تمويل، انسحاب مشتري، تراجع بائع) قبل الإفراغ، وهل يتأثر سند الضمان؟
لا. العمولة تُستحق بعد إفراغ الصك فقط؛ فإن لم يتم الإفراغ فلا فاتورة عمولة ولا استحقاق على أحد، أياً كان سبب الانهيار (رفض تمويل، انسحاب مشتري، تراجع بائع). ضمان العمولة (سند لأمر) يُرتَّب قبل الإفراغ كتوثيق مسبق للحق، لكنه لا يُنشئ استحقاقاً قبل نقل الملكية — فلا شيء يُطالَب به على السند إن لم يتم الإفراغ. (ملاحظة العربون منفصلة: رَدّه/مصادرته اتفاق ثلاثي بين المشتري والبائع لا يمرّ عبر دمج.)
يسأله عادةً: دمج
متى ضمان الوسيط لعمولته محفوظ قبل أن يذهب الثمن للبنك والبائع، وكيف يُرتَّب السند وهل ينفذ رغم بطء البنك أو الالتفاف؟
ضمان العمولة (سند لأمر) من المشتري يُرتَّب قبل الإفراغ في كل الحالات (صفقة كبيرة أو تمويل جزئي أو إعادة جدولة) كإجراء ثابت في نموذج دمج — فحتى لو مرّ الثمن كله عبر الحساب الوسيط للبنك والبائع، يبقى حق العمولة موثّقاً بسند مستقل. العمولة تُستحق بعد الإفراغ مهما طال البنك، والفاتورة تصدر بعد البيع. أما مدى النفاذ القانوني للسند (خصوصاً ضد الالتفاف) فيؤكده المحامي ضمن مراجعته للمستندات.
يسأله عادةً: دمج
هل تنقص العمولة إذا نزّل المالك السعر أو خُفّض مقابل غرامات؟ وعلى أي مبلغ تُحتسب؟
العمولة ٢٫٥٪ + ضريبة تُحتسب على قيمة البيع النهائية المتفق عليها في العقد — فكلما انخفض السعر (سواء بتخفيض من المالك أو مقابل غرامات مخصومة) انخفضت العمولة بنفس النسبة، وتُحسب بعد الإفراغ على المبلغ الفعلي المُفرَغ به الصك. عمولة البائع صفر في كل الأحوال؛ العمولة على المشتري.
يسأله عادةً: buyer/seller
كم يدفع البائع لدمج؟
صفر. العرض بحصرية موثقة بالصك مجاني عليك تماماً؛ العمولة على المشتري وحده. أنت كبائع تتحمّل ضريبة التصرفات العقارية (RETT) على العقار وفق النظام، وهي منفصلة عن عمولة دمج.
يسأله عادةً: البائع
هل عمولة دمج وضريبة التصرفات تدخل ضمن التمويل أم تُدفع نقداً فوق الدفعة الأولى، وهل يؤثر كون التمويل مدعوماً؟
عمولة دمج ٢٫٥٪ + ضريبة على المشتري تُدفع نقداً بعد الإفراغ وليست عادةً جزءاً من مبلغ التمويل — خطّط لها خارج الدفعة الأولى البنكية. أساس العمولة لا يتغيّر بكون التمويل مدعوماً؛ الدعم يخص علاقتك بالبنك والجهة الداعمة. وضريبة التصرفات العقارية على البائع لا عليك. دمج لا تستلم أي مبلغ.
يسأله عادةً: المشتري
هل تُحسب العمولة على كامل سعر البيع أم على الصافي بعد سداد الرهن، وهل يؤثر تعدد الرهون؟
العمولة ٢٫٥٪ + ضريبة تُحسب على قيمة البيع الكاملة المتفق عليها، لا على الصافي بعد سداد الرهن — لأنها مقابل إتمام صفقة العقار بقيمته لا مقابل المتبقي للبائع. عدد القيود/الرهون على العقار يزيد تعقيد الإجراء لكنه لا يغيّر النسبة ولا الوعاء، وتبقى مستحقة على المشتري بعد الإفراغ فقط.
يسأله عادةً: المشتري
هل تُقسّم RETT بين الشركاء البائعين بحسب الحصص؟
RETT على البائع، وتُقسم بين الشركاء البائعين بحسب حصصهم. عمولة دمج (٢٫٥٪ + ضريبة) منفصلة تماماً وعلى المشتري.
يسأله عادةً: البائع
هل تُحسب العمولة على كامل قيمة البيع أم على حصة كل شريك بائع (تعدد الملّاك)؟
على كامل قيمة البيع مرة واحدة (٢٫٥٪ + ١٥٪ ضريبة على العمولة)، يدفعها المشتري بعد إفراغ الصك. تعدّد الملّاك البائعين لا يعني تعدّد العمولة.
يسأله عادةً: المشتري
هل تختلف العمولة أو الإجراءات إذا كان البائع شركة أو وكيل شركة (مشترٍ فرد)، ومن يتحمّل العمولة/ضمانها؟
العمولة نفسها: ٢٫٥٪ + ضريبة على المشتري بعد الإفراغ، وضمانها (سند لأمر) مرتبط بالمشتري، بغضّ النظر عن كون البائع شركة أو وكيل شركة. الفرق إجرائي: نتحقق من صلاحية موقّع الشركة/الوكيل، وأنت كمشتري توثّق هويتك عبر نفاذ قبل المعاينة. أما صياغة السند والتأكد من صلاحية موقّع البائع فللمحامي.
يسأله عادةً: buyer/damj
هل تدخل قيمة العقود الإيجارية والتأمينات المحفوظة للمستأجرين في وعاء العمولة؟
العمولة ٢٫٥٪ + ضريبة تُحتسب على ثمن بيع العقار المتفق عليه في العقد. مبالغ التأمين المحفوظة للمستأجرين ليست جزءاً من الثمن، وقيمة العقود الإيجارية تنعكس في سعر العقار نفسه لا كنسبة إضافية. أي بند غير معتاد في احتساب الأساس يُثبَّت في الاتفاقية ويراجعه المحامي.
يسأله عادةً: المشتري
لو صادر البائع العربون، هل عليه ضريبة أو التزام بإصدار فاتورة عمولة لدمج؟
عمولة دمج على المشتري لا عليك، وتُستحق بعد إفراغ الصك فقط، فلا فاتورة عمولة تصدر ما دام لم يتم البيع. مصادرة العربون مسألة بينك وبين المشتري مباشرة (باتفاقية العربون الثلاثية) لا تمرّ عبر دمج، وأي معالجة ضريبية عليها تُراجَع مع المختص — لا نلتزم بوعد ولا نختلق حكماً ضريبياً.
يسأله عادةً: البائع
هل تختلف العمولة أو RETT إذا كان المشتري أجنبياً/خليجياً أو ممولاً بنكياً؟
العمولة نفسها: ٢٫٥٪ + ١٥٪ ضريبة على العمولة، على المشتري، بعد الإفراغ — بلا فرق للجنسية. وضريبة التصرفات العقارية تبقى على البائع في كل الأحوال ولا تتغيّر بكون المشتري أجنبياً أو خليجياً أو ممولاً بمرابحة، وتُحتسب على قيمة التصرف عند الإفراغ. (ملاحظة: قيود تملّك الأجنبي/الخليجي للعقار نفسها شأن نظامي منفصل عن العمولة والضريبة.)
يسأله عادةً: buyer/seller
كيف نضمن العمولة إذا كان المشتري يحوّل أمواله من الخارج أو يقيم خارجاً، وهل يعطّل تذبذب الصرف الاحتساب؟
ضمان العمولة (سند لأمر) يُرتَّب قبل الإفراغ وهو مستقل عن مصدر أموال المشتري. العمولة تُحتسب ٢٫٥٪ من قيمة البيع المثبَّتة بالريال في العقد + ١٥٪ ضريبة، وتُفوتَر بعد الإفراغ فقط؛ تذبذب الصرف شأن المشتري وبنكه ولا يغيّر أساس العمولة. دمج لا تستلم الثمن.
يسأله عادةً: دمج
هل عمولة دمج ٢٫٥٪ + ضريبة نفسها على المشتري الاعتباري (شركة)؟
نعم، العمولة ٢٫٥٪ من قيمة البيع + ١٥٪ ضريبة على العمولة، على المشتري، بعد الإفراغ — لا تتغيّر بكون المشتري شركة. أما معاملات الشركة الضريبية الأخرى فشأنها مع مستشارها الضريبي.
يسأله عادةً: المشتري
هل يتغيّر التزام البائع بـ RETT عند البيع لشركة أجنبية؟
ضريبة التصرفات العقارية على البائع بصرف النظر عن كون المشتري فرداً أو شركة، سعودياً أو أجنبياً، وتُحتسب على قيمة التصرف عند الإفراغ. (نسبتها وأي إعفاءات تؤكَّد مع الجهة المختصة.)
يسأله عادةً: البائع
الإفراغ ومسار المال
15 سؤالاً
لو البنك تأخّر في إصدار خطاب المديونية يوم الإفراغ، وش يصير بالجلسة؟
جلسة الإفراغ لا تُحجز أصلاً إلا بعد وصول خطاب المديونية ساري المفعول (له صلاحية زمنية محدودة). القاعدة التشغيلية: نطلب الخطاب مبكراً في مرحلة التأهيل لا يوم الإفراغ، ونتحقق من تاريخ صلاحيته قبل حجز الموعد. إن تأخّر أو انتهت صلاحيته نؤجّل حجز الجلسة ولا نلغي الصفقة، والحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل. هذا يمنع انهيار الجلسة يوم الإفراغ.
يسأله عادةً: دمج
لو غطّيت الفرق نقداً، كيف أضمن أن البنك يفك الرهن فعلاً بعد الدفع؟ / أنا مشترٍ نقدي جاهز، ليش أنتظر بنك البائع؟ / كيف يوصل الثمن للبنك وأنا ما أثق أسدّد بنفسي؟
لا تدفع ثم تنتظر — الخطوات متزامنة داخل جلسة إفراغ واحدة عبر ناجز. الفرق النقدي وثمن المشتري يُجمّعان في الحساب الوسيط الحكومي، والبنك المرتهن يأخذ مديونيته مباشرة من الحساب الوسيط ثم يصدر الإبراء وفك القيد، والصك لا يُنقل باسم المشتري إلا بعد فك القيد فعلياً — كل ذلك في نفس اللحظة. لا يمر أي ريال عبر يد البائع ولا دمج. السبب في انتظار «بنك البائع» أن الصك مرهون فلا يُنقل قبل فك الرهن، وكوسيط للمشتري نبدأ إجراء خطاب المديونية مبكراً بالتوازي مع تجهيز المشتري لتقصير الانتظار لا إلغائه.
يسأله عادةً: seller + buyer
كم ياخذ الإفراغ من وقت الاتفاق؟ / كم أقرب موعد نقفل فيه؟ / أنا جاهز أدفع اليوم، كيف يتم السداد والإفراغ معاً؟
مع صك نظيف ومشترٍ موثّق، الإفراغ الإلكتروني عبر ناجز غالباً يتم في نفس الجلسة بعد اكتمال المتطلبات: هوية الطرفين، الصك، وتزامن إيداع الثمن في الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية). آلية اليوم نفسه: يودع المشتري الثمن في الحساب الوسيط، ويُفرَج عنه للبائع بالتزامن مع نقل الصك إلكترونياً باسم المشتري، ثم يدفع المشتري العمولة لدمج بعد اكتمال الإفراغ. دمج تجهّز كل الأوراق مسبقاً لتقصير المدة، لكن التوقيت النهائي بيد ناجز والجهات لا دمج. لا نلتزم بموعد محدد.
يسأله عادةً: seller + buyer
كيف أضمن وصول الفلوس لي بدون ما تمر على دمج؟ / متى أستلم كامل الثمن بالضبط؟ / من يستلم الثمن — الوكيل أو الشركة؟ / دمج تاخذ الثمن مني وتحوّله للبائع؟
دمج لا تستلم أي مبلغ من أي طرف إطلاقاً ولا يمر عبر حسابها ريال واحد. الثمن كاملاً يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية) ويُفرَج عنه للبائع بالتزامن مع الإفراغ، فهو مقفول عند جهة حكومية حتى تنتقل الملكية — وهذا يحمي الطرفين. البائع يستلم كامل الثمن بلا خصم عمولة (البائع صفر عمولة). ملاحظة تُحال للمحامي/الوكالة عند اللزوم: هل يُصرف الصافي لحساب الشركة المالكة أو لحساب يخوّله الوكيل = تحدده الوكالة والشركة ويعتمده المحامي، لا دمج.
يسأله عادةً: seller + buyer
المشتري يدفع نص المبلغ كاش — هل أستلم الكاش مباشرة منه قبل الإفراغ؟ / كيف يتزامن الكاش مع دفعة البنك عند الإفراغ؟
لا يُستلم أي جزء من الثمن (نقده أو مموّله) مباشرة قبل الإفراغ. كل الأموال — جزء المشتري النقدي ودفعة البنك — تُوجَّه إلى الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية)، ولا يتم الإفراغ إلا عندما يكتمل الثمن فيه، فيُفرَج عنه للبائع بالتزامن مع نقل الصك. دمج ينسّق التوقيت بين المشتري والبنك والبائع لكنه لا يستلم أي مبلغ، وجدول الدفع الدقيق ومتطلبات البنك للتزامن تحددها إجراءات البنك ومنصة الإفراغ. الوحيد الذي قد يصل البائع مباشرة قبل الإفراغ هو العربون بموجب الاتفاقية الثلاثية، لا كامل الثمن.
يسأله عادةً: seller + buyer
المشتري يدفع كاش + تمويل من مصدرين (أو سعر فوق التقييم + تمويل جزئي) — كيف نوثّق أن الثمن اكتمل فعلاً قبل الإفراغ؟
اكتمال الثمن — بكل مكوناته: نقد المشتري من كل مصادره + دفعة البنك الجزئية + تغطية أي فجوة تقييم — يثبت باكتماله فعلياً في الحساب الوسيط الحكومي قبل تنفيذ الإفراغ إلكترونياً عبر ناجز/البورصة. هذه آلية المنصة الحكومية نفسها لا آلية دمج: لا يُنفَّذ الإفراغ حتى يكتمل الرصيد. دور دمج التنسيقي متابعة استيفاء الطرفين لكل متطلبات المنصة قبل جدولة جلسة الإفراغ.
يسأله عادةً: دمج
هل ثمن البيع في الصك يتأثر بهامش ربح البنك؟
لا. ثمن البيع المسجّل في الصك هو الثمن المتفق عليه بينك وبين البائع، ويمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية). هامش ربح البنك (في المرابحة/الإجارة حيث يشتري البنك العقار فعلاً) جزء من عقد تمويلك مع البنك وهو منفصل تماماً عن ثمن البيع في الصك.
يسأله عادةً: المشتري
الدفعة الأولى تُدفع للبائع مباشرة أم عبر مسار معين؟ / كيف يوصل ثمن البيع للبنك؟
ثمن العقار كاملاً — بما فيه الدفعة الأولى وجزء البنك — يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية) لا عبر دمج ولا عبر يد البائع. في العقار المرهون يأخذ البنك المرتهن مديونيته مباشرة من الحساب الوسيط داخل جلسة الإفراغ والباقي للبائع، والصك ينتقل باسمك في نفس اللحظة. الاستثناء الوحيد: العربون يُدفع منك للبائع مباشرة بموجب الاتفاقية الثلاثية، وهو غير الدفعة الأولى.
يسأله عادةً: المشتري
هل الدعم الحكومي يمرّ عبر دمج أو يُدفع لكم شيء منه؟
لا إطلاقاً. الدعم الحكومي يمر بين الجهة الداعمة والبنك ضمن مسار التمويل، وثمن العقار يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي. دمج لا تستلم أي مبلغ من أي طرف: لا من الدعم ولا من الثمن ولا من العربون. عمولة دمج (على المشتري) تُدفع بعد اكتمال الإفراغ فقط.
يسأله عادةً: المشتري
هل دمج تدفع أو تغطي جزءاً من فجوة التقييم لإتمام الصفقة؟
لا. دمج لا تستلم ولا تدفع أي مبلغ إطلاقاً، ودورها تنظيمي ووساطي فقط. في التمويل بالمرابحة/الإجارة تقييم البنك هو الحَكَم، وأي فجوة بين السعر والتقييم تغطيها أنت نقداً مباشرة ضمن مسار الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية).
يسأله عادةً: المشتري
دمج تستلم الإيجارات نيابة عني بعد الشراء؟
لا. دمج لا تستلم أي مبلغ إطلاقاً، لا ثمناً ولا إيجاراً. الإيجارات تمر عبر منصة إيجار بينك وبين المستأجر مباشرة بعد انتقال الملكية إليك، ويستمر عقد الإيجار القائم على العقار المؤجَّر.
يسأله عادةً: المشتري
من يوزّع صافي الثمن على الورثة بعد البيع؟
دمج لا تستلم ولا توزّع أي مبلغ إطلاقاً. الثمن يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة): يُسدَّد الرهن للبنك أولاً إن وُجد، والصافي يُصرف ويُوزَّع بين الورثة حسب أنصبتهم الشرعية عبر القنوات الرسمية بناءً على حصر الورثة ووكالات جميع الورثة. توزيع الأنصبة يعتمده المحامي/كاتب العدل لا دمج.
يسأله عادةً: البائع
كيف نكتشف الالتفاف على العمولة — هل نراقب سجل ناجز/البورصة للعقار؟
نتابع حالة الإفراغ للعقار محل الحصرية عبر ما هو متاح رسمياً من ناجز/البورصة العقارية، وأي نقل ملكية لمشترٍ سبق أن عرّفناه يُوثَّق كواقعة تستحق بها العمولة استناداً لاتفاقية تمثيل المشتري، دون أن تحوز دمج أي مبلغ. استحقاق العمولة يقوم على التعريف الموثّق بالمشتري لا على مرور المال عبر دمج.
يسأله عادةً: دمج
الثمن سأحوّله من الخارج (الكويت/حساب شركة/جزء منه) — كيف يمر عبر الحساب الوسيط؟ وكم يستغرق؟ وهل يعطّل الإفراغ؟
دمج لا تستلم أي مبلغ إطلاقاً؛ الثمن كله يمر عبر الحساب الوسيط الحكومي (ناجز/البورصة العقارية) المرتبط بصفقة الإفراغ. تحويلك من الخارج — سواء باسمك أو من حساب شركة — يجب أن يصل أولاً إلى حساب بنكي سعودي مؤهَّل يغذّي الحساب الوسيط. توقيت وصول التحويل وصرفه بالريال يحدده بنكك والبنك المستقبِل لا دمج، لذا ننصح ببدء التحويل مبكراً حتى لا يتأخر موعد الإفراغ. ملاحظة مهمة: متطلبات إثبات مصدر الأموال ومكافحة غسل الأموال قد تنطبق — تُجهَّز مستنداتها مسبقاً مع البنك/المحامي (سؤال منفصل).
يسأله عادةً: المشتري
شرط التأمين أخّر الإفراغ — هل يتأثر استحقاق البائع أو موعد استلامه الثمن؟
لا ينقص حقك. تستلم الثمن كاملاً عند الإفراغ عبر الحساب الوسيط الحكومي، وتأخر الإفراغ لاستيفاء شرط التأمين يؤخّر موعد الاستلام فقط دون المساس بالاستحقاق. الحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء ذلك، وأي عدول من المشتري بلا سبب يحكمه بند العربون في الاتفاقية الثلاثية (صيغة محايدة، لا وعود محددة).
يسأله عادةً: البائع
التفاوض والتسعير والتقييم
13 سؤالاً
ليش دمج ترفض تنشر سعري اللي أبيه فوق الوسيط؟ (العقار عقاري وأنا حر فيه / أبي أغطي رهني / سعري أعلى من متوسط الحي / الورثة يتوقعون اعتماد المخطط)
أنت حر في ملكك وفي السعر الذي تريده، لكن بوابة التسعير في دمج لا تنشر أي إعلان يتجاوز نحو ١٥٪ فوق وسيط صفقات الحي الرسمية الموثقة. سبب البوابة حماية مصداقية كل عقاراتنا ومنع العقار من أن (يبيت) بسعر مبالغ يعطّل الصفقة. لاحظ: الرهن لا يرفع القيمة السوقية، وتوقّع اعتماد المخطط لا يُسعَّر قبل حدوثه فعلاً — نسعّر العقار بحالته الحالية. نقدر ننشر عند السقف المسموح أو ضمنه، ونوثّق مبرر أي علاوة سعر (موقع مميز، مساحة نادرة) بأرقام وسيط الحي. مرجع البوابة وسيط صفقات الحي لا التقييم البنكي لصفقة واحدة. اختيار الرقم النهائي ضمن هذا السقف قرارك أنت كمالك. الإصرار فوق السقف قرارك، لكن قبول النشر خارج السقف ليس خياراً لدمج.
يسأله عادةً: seller (+ damj تشغيلي)
أنتم وكيل المشتري وتبون سعر أعلى = عمولة أعلى، أليس هذا تعارض مصالح؟ (٤)
سؤال محق. نموذج دمج هو (وكيل المشتري الأمين): أنت من يدفع العمولة، فمصلحتنا أن تشتري وترضى وتنصح بنا، لا أن ندفعك لسعر أعلى. لذلك نعرض بيانات وسيط الحي بحياد ونوصّل عرضك للمالك، وقرار قبول أو رفض السعر بيد المالك وحده. عمولتنا نسبة ثابتة تُستحق بعد إفراغ الصك فقط، ولا نتقاضى شيئاً من البائع.
يسأله عادةً: المشتري
عندما يتعدد المشترون على عقار واحد، كيف تكونون وكيلي وأنتم تمثّلون منافسيّ؟ (٩)
سؤال عادل. عند تعدد المشترين على عقار واحد، دمج يعرض العروض على المالك بحياد ولا يفضّل مشترياً على آخر — العمولة واحدة أياً كان الفائز، فلا حافز لدينا لترجيح أحد. دورنا تسهيل صفقة نظامية شفافة، والقرار للمالك. ولا نكشف عرض مشترٍ لمنافسه دون علمه.
يسأله عادةً: المشتري
لو تراجع المشتري بعد مفاوضة طويلة، هل نلزمه بشيء؟ / أنا عرضت أول، هل لي أولوية؟
قبل توقيع اتفاقية العربون الثلاثية ودفع العربون لا يوجد أي التزام مالي على المشتري بمجرد التفاوض، ولا نفرض غرامات على مجرد الانسحاب من المفاوضة. وبالمثل، الأولوية العملية لا تثبت بمجرد كونك أول من أبدى الرغبة، بل بتوقيع اتفاقية العربون الثلاثية ودفع العربون للمالك مباشرة. حتى ذلك الوقت القرار بين العروض للمالك، ونعامل الجميع بنفس الشفافية. العربون يُرَدّ إذا رُفض التمويل بخطاب بنكي، ويُصادَر إذا عدل المشتري بلا سبب.
يسأله عادةً: buyer (+ damj تشغيلي)
المالك يصر على سعر فوق السقف — هل نرفض العرض كلياً أم نفاوضه؟ وهل نرفض إدراج عرض خارجي أعلى من البوابة؟
دمج لا ينشر فوق السقف مطلقاً أياً كان مصدر السعر (مالك أو عرض خارجي). نوضّح للمالك سبب البوابة ونعرض النطاق المسموح بأرقام وسيط الحي؛ نفاوض ضمن السقف. إن أصرّ فوق السقف لا ننشر. الإصرار قرار المالك، لكن قبول النشر خارج السقف ليس خياراً لدمج.
يسأله عادةً: damj تشغيلي
هل ألزم كبائع بالإفصاح عن المتأخرات والمستأجرين المتعثرين؟ (٢٢)
الشفافية شرط أساسي في دمج. إخفاء المتأخرات أو تعثّر المستأجرين يعرّض الصفقة للانهيار عند التأهيل وقد يعرّضك لمساءلة نظامية. نعرض حالة العقود كما هي، وقرار تعديل السعر مقابل المتأخرات قرارك أنت كمالك.
يسأله عادةً: البائع
لو التقييم الثاني برضه أقل من السعر، هل أغطي الفرق أم أنسحب؟ (٣٣)
الخيار لك كمشترٍ: تغطية الفرق نقداً، أو إعادة التفاوض مع البائع، أو الانسحاب. إن كان الانسحاب لرفض تمويل موثّق بخطاب بنكي فالعربون يُرَدّ عادةً؛ وإن كان عدولاً اختيارياً فقد يُصادَر (حسب الاتفاقية الثلاثية الموقّعة). نجهّز لك حاسبة الفرق النقدي لتقرر بأرقام واضحة. قرار تنزيل السعر يعود للبائع وحده.
يسأله عادةً: المشتري
المشتري يرى صفقات الحي أرخص — هل السعر مبالغ؟ وكيف أفاوض؟
نعرض لك مؤشر أسعار الحي وصفقاته الرسمية الموثقة بشفافية كاملة لتقارن بنفسك. السعر المعروض ضمن النطاق المسموح عندنا (لا يتجاوز نحو ١٥٪ فوق وسيط الحي)، لكن التفاوض مفتوح — نوصّل عرضك للمالك بحياد، وقبول أو رفض السعر قرار المالك وحده.
يسأله عادةً: المشتري
ما الفرق بين سعري المعلن وقيمة البنك، وهل أضبط سعري من البداية على التقييم المتوقع؟ (١٣)
بوابة التسعير عندنا مرجعها وسيط صفقات الحي الرسمية لا التقييم البنكي، ونبقي النشر تحت سقف نحو ١٥٪ فوق الوسيط، وهذا يقارب التقييمات البنكية عادةً ويقلّل فجوة التقييم. نحن نضبط سقف النشر فقط؛ أما ضبط سعرك النهائي على التقييم المتوقع فقرارك أنت كمالك.
يسأله عادةً: البائع
سعري أعلى من تقييم البنك — هل يخالف بوابة الـ١٥٪ ويمنع النشر؟
لا. مرجع بوابة التسعير وسيط صفقات الحي الرسمية، لا التقييم البنكي لصفقة واحدة. ما دام سعرك لا يتجاوز نحو ١٥٪ فوق وسيط الحي الموثق يُنشر إعلانك. التقييم البنكي المنخفض شأن تمويلي بين المشتري وبنكه ولا يمنع النشر بذاته.
يسأله عادةً: البائع
هل تفاوض دمج عني على خفض السعر مقابل المتأخرات؟ (٢٣)
دمج كوكيل مشترٍ أمين ينسّق التفاوض على السعر بناءً على المتأخرات والعوائد الفعلية، لكن قبول أو رفض السعر النهائي قرار الطرفين. نوثّق كل شيء في مسودة تبقى مسودة حتى يعتمدها المحامي.
يسأله عادةً: المشتري
كيف تسعّرون مبنى مختلط، تجاري أم سكني؟ (٢٥)
نسعّر بالرجوع إلى وسيط صفقات الحي الرسمية لكل استخدام (تجاري وسكني)، وبوابة التسعير تمنع النشر أعلى من نحو ١٥٪ فوق الوسيط. اختيار السعر النهائي ضمن هذا السقف قرارك كمالك.
يسأله عادةً: البائع
هل أنشر سعر الفيلا كما طلبه المالك أم تحكمه بوابة التسعير؟ (٣٧)
تحكمه بوابة التسعير: لا ننشر أعلى من نحو ١٥٪ فوق وسيط صفقات الحي الرسمية. لو سعر المالك ضمن السقف ننشره كما طلب؛ وإلا نناقشه بأرقام وسيط الحي قبل النشر.
يسأله عادةً: damj تشغيلي
العربون والضمانات
12 سؤالاً
كيف تمنع دمج قبول عربونين على نفس العقار في آن واحد؟
إجرائياً: لا نفتح توقيع اتفاقية عربون ثلاثية ثانية على نفس العقار طالما توجد اتفاقية سارية. الحصرية الموثقة بالصك تُقفل مسار العقار حتى تُحسم الأولى — إما تُتمّ بالإفراغ أو تسقط — فيُمنع التعارض من الأصل. هذا ضابط تشغيلي في نموذج دمج يحمي كل الأطراف.
يسأله عادةً: دمج
دمج استلمت عربوني، وأنا أبي أستردّه منكم / هل لدمج نصيب من العربون؟
دمج لا تستلم أي مبلغ من أي طرف إطلاقاً، ولا لها نصيب في العربون. العربون يُدفع من المشتري للبائع مباشرة بموجب اتفاقية ثلاثية تُوقَّع قبل الدفع، فمسألة رده أو مصادرته بين الطرفين وفق بنود تلك الاتفاقية، ولسنا حائزين له فلا نستطيع ردّه ولا نصادره نيابة عن أحد.
يسأله عادةً: المشتري
دفعت العربون ثم رفض البنك تمويلي — هل يُرَدّ لي العربون؟ (وماذا لو رُفض لضعف عائد العقار أو نقص التقييم البحت؟)
نعم بحسب النموذج: العربون يُدفع منك للبائع مباشرة باتفاقية ثلاثية تُوقَّع قبل الدفع، وتنص على ردّ العربون إذا رُفض التمويل بخطاب بنكي رسمي — بصرف النظر عن سبب الرفض (ضعف عائد، تقييم أقل، غيره) ما دام موثّقاً بالخطاب. تقدّم خطاب الرفض للبائع فيُرَدّ العربون وفق الاتفاقية. أما إذا عدلت عن الشراء بلا سبب موثّق فيُصادَر لصالح البائع. دمج لا تستلم العربون ولا تردّه — هو بينك وبين البائع مباشرة، والصياغة النهائية للاتفاقية يراجعها المحامي.
يسأله عادةً: المشتري
ما ضمانتي كبائع لجدّية المشتري وأنا أنتظره يرتّب تمويله كل هالمدة (وقد يتهرّب بحجة التقييم أو خطاب رفض غير حقيقي)؟
جدّيته مضمونة بالعربون في الاتفاقية الثلاثية المُوقَّعة قبل الدفع، ويُدفع منه إليك مباشرة لا عبر دمج فهو ضمان ملموس بيدك: لا يُرَدّ إلا برفض تمويل موثّق بخطاب بنكي رسمي، وإن عدل بلا سبب موثّق يُصادَر لصالحك. مجرّد قول المشتري لا يكفي لاسترداده. والحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل حتى لا يضيع وقتك. التحقق من صحة خطاب الرفض وإجراءات النزاع عند الاختلاف يحكمها العقد الذي يراجعه المحامي.
يسأله عادةً: البائع
متى نوقّع الاتفاقية الثلاثية وندفع العربون مع أن موعد الإفراغ غير مؤكد (تأخر البنك / إعادة جدولة / صدور خطاب التمويل)؟
الأصل في النموذج: تُوقَّع الاتفاقية الثلاثية ويُدفع العربون بعد الاتفاق على السعر ومباشرة الإجراء (كفك الرهن)، لا بعد تأكيد موعد الإفراغ. الاتفاقية تربط الإفراغ بشروطه (فك الرهن / صدور التمويل) كشرط، فيُحمى الطرفان بينما تُمدَّد الحصرية تلقائياً أثناء انتظار البنك، والعربون يُدفع من المشتري للبائع مباشرة لا عبر دمج. ملاحظة: ربط توقيت الدفع الدقيق بصدور خطاب التمويل وأثر تعثّر إعادة الجدولة على الرد صياغةٌ يضبطها المحامي في الاتفاقية.
يسأله عادةً: buyer/damj
ما هو (سند لأمر) لضمان العمولة، وهل يُطلب مني كمشترٍ، ونرتّبه حتى في الإغلاق الفوري؟
ضمان العمولة (سند لأمر) أداة تُرتَّب قبل الإفراغ في كل صفقة — ومنها الإغلاق الفوري — لتوثيق حق دمج في العمولة المستحقة بعد الإفراغ فقط، فنحمي الحق مسبقاً لأن العمولة لا تُستحق إلا بعد الإفراغ. أما كونه مطلوباً منك كمشترٍ ونطاقه وصياغته الدقيقة فمسألة قانونية يحددها المحامي؛ دمج توضّح المبدأ وتُبقي الصياغة للمحامي.
يسأله عادةً: buyer/damj
لو تأخر تحويل الموافقة المبدئية إلى نهائية (أو أخذ البنك وقتاً في التقييم) — هل تنتهي حصريتي كبائع؟
لا. الحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل، فلا تسقط لمجرد أن البنك يأخذ وقته في التقييم والموافقة النهائية. هذا بند أصيل في نموذج دمج يحمي البائع من ضياع الحصرية بسبب بطء البنك.
يسأله عادةً: البائع
لو انسحب المشتري بعد العربون لأن العقار مؤجَّر ومو فاضي، أو لأن فيه مخالفة استخدام كان يعرفها — يُصادَر العربون؟
إذا وُثّق للمشتري قبل توقيع العربون أن العقار مؤجَّر بعقود سارية أو أن فيه مخالفة استخدام، ثم انسحب بلا سبب مشروع، فالعربون يُصادَر لصالح البائع حسب الاتفاقية الثلاثية. الإفصاح المسبق والشفافية عن حالة الإيجار/المخالفة شرطٌ لعدالة المصادرة ويحميان الطرفين.
يسأله عادةً: damj/buyer
دفعت رسوم حجز/عربون قبل أن يتبيّن منع/عدم أهلية (كأجنبي في نطاق ممنوع) — هل أستردّه؟
من سياسة دمج ألا يُوقَّع تمثيل ولا يُدفع عربون قبل تأكد الأهلية أصلاً في هذا النوع من النطاقات، فتفادي هذه الحالة جزء من بوابة التأهيل قبل المعاينة. وإن وُقّعت الاتفاقية الثلاثية فهي تُوقَّع قبل الدفع وتحدد حالات الردّ. دمج لا تستلم العربون؛ يُدفع منك للبائع مباشرة.
يسأله عادةً: المشتري
العربون الذي يدفعه المشتري — هل يُقسم بيني وبين شريكي (البائعَين)، ومن يستلمه؟
دمج لا تستلم أي عربون إطلاقاً؛ يُدفع من المشتري للبائعَين مباشرة باتفاقية ثلاثية موقّعة، ونوثّق أنه سُلّم للملّاك. توزيعه بينكما (بحسب الحصص عادةً) اتفاقٌ داخلي بينكما وقراركم.
يسأله عادةً: البائع
المشتري يبي يغطي الفرق نقداً — كيف أتأكد أن المبلغ النقدي فعلاً موجود قبل ما أوقّع؟
الفرق النقدي والدفعة الأولى يمران ضمن مسار الإفراغ عبر الحساب الوسيط الحكومي، فلا إفراغ بلا اكتمال الثمن — وهذا هو الضمان الفعلي على وجود المال عند التنفيذ. أما جدّية المشتري قبل ذلك فتُغطّى بالعربون في الاتفاقية الثلاثية المُوقَّعة قبل الدفع، ويُدفع منه إليك مباشرة لا عبر دمج.
يسأله عادةً: البائع
هل أقدر أسترد عربوني إذا عدلت قبل الإفراغ (مثلاً لوجود عقار أرخص)؟
حسب الاتفاقية الثلاثية التي وقّعتها: العربون يُرَدّ فقط إذا رُفض التمويل بخطاب بنكي رسمي؛ أما العدول بلا سبب نظامي — كوجود عقار أرخص — فيُصادَر لصالح البائع ولا يُعدّ سبباً موجباً للرد. دمج طرف وسيط لا تحتفظ بأي مبلغ، والعربون دفعتَه للبائع مباشرة.
يسأله عادةً: المشتري
المعاينة والوساطة والتجاوز
12 سؤالاً
المشتري يضغط لكشف الموقع قبل التوقيع — نتساهل مرة واحدة؟
لا. بوابة المعاينة صارمة بلا استثناء: لا عنوان دقيق ولا موعد قبل توثيق الهوية وتوقيع اتفاقية تمثيل المشتري. التساهل مرة واحدة يفتح باب الالتفاف على العمولة ويهدر خصوصية المالك وحق دمج.
يسأله عادةً: دمج
ليش ما أشوف عنوان العقار ورقم المالك قبل ما ألتزم بشي؟ / متى أوقّع اتفاقية تمثيل المشتري وليش قبل المعاينة؟
لا يُكشف العنوان الدقيق ولا موعد المعاينة إلا بعد توثيق هويتك وتوقيع اتفاقية تمثيل المشتري. هذه بوابة تحمي المالك من الزيارات العابثة، وتثبّت أن دمج تمثّلك أنت كمشتري، وتحميك بصفقة نظامية موثّقة. رقم المالك لا يظهر إطلاقاً؛ كل تواصل مُدار عبر دمج. والعمولة (2.5% + ضريبة القيمة المضافة) عليك أنت، ولا تُستحق إلا بعد إفراغ الصك — لا شيء قبله.
يسأله عادةً: المشتري
الحصرية تُمدَّد تلقائياً — هل يشمل ذلك التأخير في إجراءات التمويل (بنك متأخر/دفعة جاهزة)، والتأمين، وإعادة التقييم، وإعادة جدولة قرض، وخطاب مديونية البائع، وإجراءات الورثة؟
نعم. الحصرية تُمدَّد تلقائياً ما دامت إجراءات الصفقة تسير فعلاً، ويشمل ذلك: تأخر التمويل مع جاهزية الدفعة، استخراج وثيقة التأمين الذي يطلبه البنك، إعادة التقييم، وخطاب مديونية بنك البائع اللازم لفك الرهن. فلا يُعرض العقار للغير ولا يسقط العرض بسبب تأخير إجرائي لا يعود لتقصير الطرفين. أما مدة التمديد التفصيلية وشروط انقطاعها إذا توقفت الإجراءات فعلاً، فتحددها اتفاقية تمثيل المشتري ومسودة العقد.
يسأله عادةً: buyer/seller
هل نبدأ التسويق والمعاينات قبل صدور قرار مجلس الملّاك/الشركاء؟ / كم مرة نحاول إقناع الشريك الرافض قبل إقفال الملف؟ / لماذا لا أجد العقار في دمج رغم أن أحد الشركاء عرضه؟
دمج لا تنشر عقاراً لم يوافق كل ملّاكه/شركائه على بيعه، ووجود شريك رافض يمنع النشر حمايةً للمشتري من صفقة لا تكتمل. إقناع الشريك ليس دورنا؛ دورنا التحقق من اكتمال موافقة الملّاك وتوثيقها. يجوز التسويق والمعاينة بعد توثيق تفويض مبدئي صحيح، لكن التوقيع والإفراغ النهائي معلّقان على القرار الموثّق، ونُبلغ المشتري صراحةً أن الإغلاق مشروط بالموافقة. حتى تُوثَّق موافقة الجميع يبقى الملف مغلقاً للنشر، ويُترك حسم الخلاف بين الشركاء أو قضائياً.
يسأله عادةً: damj/buyer/seller
لماذا لا تنشر دمج أرضي رغم أن الصك باسمي؟ (نزاع حدود) / هل نوقف التسويق ونعلّق الحصرية حتى يُصحَّح الصك؟
بوابة الضم تتطلب حصرية موثّقة بصك واضح الحدود قابل للإفراغ. مع وجود نزاع حدود أو خلل في الصك لا نستطيع توثيق الحصرية بثقة، فيُعلَّق أي تسويق جديد وتُجمَّد أي عروض قائمة (مع بقاء الحصرية) حتى تُحسم الحدود أو تصدر إفادة مساحية معتمدة أو يُصحَّح الصك — حمايةً لك وللمشتري ومنعاً لإدراج عقار غير قابل للإفراغ حالياً.
يسأله عادةً: seller/damj
هل نتحقق من قدرة المشتري على تسييل الأموال بالريال، ونوثّق أهلية المشتري الأجنبي، قبل صرف أي مورد على تسويقه للمالك أو توقيع التمثيل؟
نعم. التأهيل المسبق جزء من مسارنا: نتأكد مبدئياً من جدّية المشتري وقدرته المالية (بما فيها قدرته على تسييل الأموال بالريال) قبل كشف العنوان وتوقيع التمثيل، حتى لا نُدخل المالك في صفقة معلّقة على تحويل غير مؤكد. ومع المشتري الأجنبي نضيف تأكيداً مبدئياً للأهلية أولاً قبل صرف أي وقت أو مورد على تسويقه للمالك. (توثيق الأهلية النظامية نفسه للأجنبي يُحال للمحامي.)
يسأله عادةً: دمج
أضم زوجتي/أخوي كمشترٍ ثانٍ لأن دخلي ما يكفي وحدي — هل دمج يمثّلنا نحن الاثنين؟
نعم. دمج يمثّل جهة المشتري ولو تعدّد أشخاصها. نوقّع اتفاقية تمثيل المشتري مع الطرفين المشترين معاً ونتعامل معكما كوحدة شرائية واحدة في التنسيق والمعاينة والإفراغ. توثيق هوية كلا المشترين (عبر نفاذ) شرط لكشف العنوان والموعد.
يسأله عادةً: المشتري
كيف أضمن أن المشتري جاد وليس مجرد فضولي؟
لا نكشف عنوانك ولا نحدد موعداً قبل توثيق هوية المشتري وتوقيعه اتفاقية تمثيل المشتري. المشتري الذي يصل لمرحلة المعاينة موثّق الهوية وملتزم تعاقدياً، وغالباً يحمل موافقة تمويل مبدئية. كما نجري تأهيلاً مسبقاً لجدّيته وقدرته المالية قبل هذه المرحلة.
يسأله عادةً: البائع
كم العائد الإيجاري وكم باقي على العقود؟ / العائد المعلن حقيقي أم اسمي وأبي كشوف تحصيل فعلية؟ / قبل توثيق هويتي هل تعطيني صافي العائد ونسبة الإشغال؟
نزوّدك ببيانات عقود الإيجار السارية المسجّلة في منصة إيجار (القيمة والمدة المتبقية) كما زوّدنا بها المالك، ونطلب منه كشوف التحصيل الفعلية لتتحقق من العائد بنفسك. دمج لا تختلق أرقام عوائد؛ وما لا يُوثَّق نعرضه صراحةً كـ«غير مؤكد». وقبل توثيق هويتك نشارك بيانات الأصل غير الكاشفة للعنوان (عدد الوحدات، الإشغال، إجمالي الدخل الإيجاري)؛ أما العنوان الدقيق وموعد المعاينة فلا يُكشفان إلا بعد التوثيق وتوقيع اتفاقية تمثيل المشتري.
يسأله عادةً: المشتري
كيف تتم معاينة عقار مؤجَّر/مسكون دون انتهاك حق المستأجر؟ ومن ينسّق مع المستأجرين (عمارة كاملة)؟ وماذا لو رفض المستأجر فتح المحل؟
لا نكشف عنواناً أو موعداً قبل توثيق هوية المشتري وتوقيع اتفاقية تمثيل المشتري. وبما أن الوحدات مسكونة/مؤجَّرة، تُنسَّق المعاينة مع البائع والمستأجرين معاً ضمن حق المستأجر القانوني في الحيازة الهادئة والانتفاع. قد تقتصر المعاينة على الأجزاء المشتركة أو على وحدة متاحة بموافقة مستأجرها، وإذا رفض المستأجر الدخول فالتنسيق يتم بالتفاهم معه ضمن حقوقه. جدولة المعاينة وحدودها تُنسَّق مع المالك والمستأجر بعد التوثيق والتوقيع.
يسأله عادةً: buyer/damj
بعد انسحاب المشتري (عدوله)، هل نعيد فتح العقار للتسويق فوراً وتُلغى الحصرية؟
بعد ثبوت عدول المشتري تعود الحصرية فاعلة ويُعرض العقار من جديد داخل بوابة التسعير، مع توثيق سبب سقوط الصفقة السابقة في الملف. تمثيلنا للبائع لا يتأثر. (ملاحظة تشغيلية: مصير العربون عند عدول المشتري بلا سبب — مصادرته للبائع مباشرةً — محكوم بالاتفاقية الثلاثية الموقّعة، لا بدمج، ودمج لا تستلم ولا تصرف أي مبلغ.)
يسأله عادةً: دمج
بوابة التسعير: كيف نضمن ألا يُنشر العقار بسعر مبالغ فيه؟
بوابة التسعير تمنع نشر أي عقار بسعر يزيد عن نحو 15% فوق وسيط صفقات الحي الرسمية الموثّقة. هذا يحمي مصداقية العرض وجدّية المشتري ويقلّل الصفقات المعلّقة. عند تجاوز السقف يُعاد التسعير قبل النشر أو داخل بوابة التسعير عند إعادة العرض.
يسأله عادةً: دمج
التمويل البنكي
11 سؤالاً
فجوة تقييم البنك عن السعر المتفق: من يغطي الفرق، وهل ألزم البائع بالتنزيل أم أدفع نقداً؟
في المرابحة/الإجارة البنك يشتري العقار فعلياً ويموّل نسبة من قيمة تقييمه هو — لا من السعر المتفق — فتقييم البنك هو الحَكَم للمبلغ الممول. الفرق بين السعر والتقييم يغطيه المشتري نقداً فوق دفعته الأولى، أو يُعاد التفاوض على السعر مع البائع. قرار قبول سعر أقل يعود للبائع وحده؛ دمج تنسّق التفاوض ولا تعد بتنزيل السعر ولا تلتزم به نيابة عن أي طرف. دمج توضّح الصورة عبر حاسبة تجمع كل مكوّنات النقد المطلوب: (السعر − التقييم) + (التقييم − المبلغ الممول المختار = الدفعة الأولى) + العمولة 2.5% + ضريبتها 15% (تُستحق بعد الإفراغ) + رسوم التقييم/الإفراغ، فتظهر إجمالي ما يحتاجه المشتري نقداً قبل/عند الإفراغ مبكراً كي لا يتفاجأ. لا التزام مالي من دمج.
يسأله عادةً: المشتري (والبائع طرف في قرار التنزيل)
الموافقة المبدئية من البنك — هل تعني التمويل مضمون؟
لا. الموافقة المبدئية تقيّم قدرتك الائتمانية (دخلك والتزاماتك) لكنها ليست موافقة نهائية. البنك يشتري العقار فعلياً في المرابحة، فيبقى تقييمه للعقار هو الحَكَم النهائي، وقد تظهر فجوة بين السعر والتقييم. نمشي معك بالتوازي حتى الموافقة النهائية، والحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل.
يسأله عادةً: المشتري
هل يمكن للمشتري إحضار بنك ثانٍ بدل المرفوض قبل انهيار الصفقة؟
نعم، يمكنك التقدّم لبنك آخر. البنك يشتري العقار فعلياً وتقييمه وشروطه تختلف بين بنك وآخر. وطالما الحصرية مُمدَّدة تلقائياً أثناء إجراءات التمويل، يمكن استكمال المسار مع بنك بديل قبل اعتبار الصفقة منهارة.
يسأله عادةً: المشتري
هل تُحتسب عمولة دمج ضمن قدرتي التمويلية أم فوقها، ومتى تُستحق؟ وفي المرابحة من يملك العقار؟
العمولة (2.5% + ضريبة) التزام نقدي عليك وليست جزءاً من قسط البنك، فاحسبها فوق الدفعة الأولى والقسط ضمن سيولتك المتاحة عند الإفراغ. وفي المرابحة البنك يشتري العقار فعلياً ثم يبيعك إياه، وتقييمه هو الحَكَم للسعر الذي يموّله. عمولة دمج تُستحق بعد إفراغ الصك باسمك النهائي فقط، بغضّ النظر عن آلية التمويل، وتصدر فاتورتها بعد البيع.
يسأله عادةً: المشتري
خطاب مديونية البائع المرهون: كم يأخذ البنك لإصداره، لماذا الإفراغ متعطّل عليه، ولماذا طلع أكبر من رصيد القرض؟ وهل تسرّعون/تتواصلون مع بنكي نيابةً؟
فك الرهن يتطلب خطاب مديونية سارٍ من بنك البائع يحدد المبلغ الواجب سداده ويُبرئ بعده — بدونه لا يُفكّ القيد ولا يُنقل الصك، ولذلك يتعطّل الإفراغ عليه وهو غالباً العائق الوحيد. المدة تختلف بين البنوك وليست ثابتة فلا يُعطى رقم قاطع؛ دمج تطلب الخطاب مبكراً فور توقيع اتفاقية التمثيل وتتابع بنكك بتوكيل منك وتنسّق المواعيد، لكن سرعة الإصدار بيد البنك — فدمج لا تلتزم بجدول زمني نيابة عن البنك ولا بموعد إفراغ محدد ولا بسبق أي إجراء تنفيذي، وننصح بمتابعتك المباشرة لبنكك أيضاً. المبلغ في الخطاب قد يشمل المتأخرات والغرامات فيكون أكبر من الرصيد الأصلي؛ تفصيل احتسابها بينك وبين بنكك. وضعك مع بنكك (جدولة/إيقاف تعثّر) مسؤوليتك المباشرة معه، والثمن يجب أن يغطي كامل ما في خطاب المديونية ليُفكّ الرهن.
يسأله عادةً: البائع
خطاب الضمان من بنك المشتري له صلاحية — ماذا لو انتهت قبل جهوزية بنك البائع؟
هذا خطر حقيقي في الملف المرهون. عملياً نحجز جلسة الإفراغ فور توفر خطاب مديونية البائع لاستغلال صلاحية خطاب ضمانك. إن انتهت صلاحيته قبل جهوزية بنك البائع، فتجديده إجراء بينك وبين بنكك — دمج لا تلتزم به عنك. نبقيك على اطلاع لتنسّق التجديد في الوقت المناسب.
يسأله عادةً: المشتري
هل يموّل البنك عقاراً فيه عيب يمنع التمويل (نزاع حدود، مخالفة استخدام للرخصة، مخالفة بناء وغرامات، مخطط غير معتمد)؟ وهل تُمدَّد الحصرية إن علّق البنك التقييم بسبب العيب؟
عملياً البنوك تتحفّظ بشدة أو ترفض تمويل عقار فيه عيب قائم — نزاع حدود، أو استخدام مخالف للرخصة، أو مخالفة بناء وغرامات، أو أرض في مخطط غير معتمد نهائياً — لأن التقييم والرهن يتطلبان صكاً واضح الحدود والاستخدام، وتقييم البنك هو الحَكَم. غالباً يُشترط حسم النزاع/تصحيح الاستخدام/تصحيح المخالفة أو سداد الغرامة/اعتماد المخطط قبل أي تمويل بمرابحة أو إجارة، وندمج نوضّح الوضع مبكراً حتى لا يتعطّل التمويل. وإذا علّق البنك التقييم بسبب العيب، فالحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء إجراءات التمويل بما يشمل فترة التعليق لحين التصحيح، بشرط استمرار الطرفين في المسار.
يسأله عادةً: المشتري (وسؤال حصرية لدمج)
هل يمكن الطعن في تقييم البنك أو إعادته / طلب تقييم ثانٍ، ومن يدفع تكلفته؟
إمكانية مراجعة التقييم أو إجراء تقييم ثانٍ (بمقيّم آخر أو بنك آخر) وإجراءاتها يحددها البنك ونظامه لا دمج، وتختلف بين البنوك؛ فإن رغبت بذلك يكون عبر البنك مباشرة. رسوم التقييم شرط تمويلي على المقترض عادةً فيتحمّلها المشتري؛ أي تقاسم مع البائع قرار تفاوضي بين الطرفين لا تلتزم به دمج ولا تعد بتحمّله. دور دمج أن تمدّد حصريتك تلقائياً ما دامت إجراءات التمويل جارية وتنسّق مع البائع لكسب الوقت اللازم لتقييم ثانٍ.
يسأله عادةً: المشتري
الدفعة الأولى أكبر من مدخراتي — ما خياراتي؟ وهل أثبتها قبل توقيع الاتفاقية توفيراً للوقت؟
البنك يموّل نسبة من القيمة (بحسب سياسته وتقييمه) ويبقى الباقي دفعة أولى عليك؛ خياراتك: تدبير الفرق نقداً، أو اختيار عقار ضمن قدرتك، أو التفاوض على السعر مع البائع. إجرائياً، دمج تؤهّل المشتري مالياً وتتحقق من جدية قدرته التمويلية ودفعته الأولى مبدئياً قبل المعاينة وتوقيع اتفاقية التمثيل، لتقليل انهيار الصفقة لاحقاً بسبب فجوة سيولة.
يسأله عادةً: المشتري (وسؤال إجرائي لدمج)
نسبة استقطاعي مرتفعة وأعيد جدولة قرضي لأتأهل — كم يمهلني دمج؟
الحصرية تُمدَّد تلقائياً ما دامت إجراءات تمويلك جارية فعلياً، وإعادة جدولة التزامك خطوة ضمنها. مدة التمديد وشرط استمرارها (إثبات أن الإجراء يسير لا متوقف) تحددها اتفاقية تمثيل المشتري. دمج لا تفتي في إعادة جدولة قرضك؛ ذلك بينك وبين جهة التمويل.
يسأله عادةً: المشتري
تأمين البنك: من يتحمّل تكلفته (المشتري أم البائع)، وهل يشمل تعويض البائع لو صار شيء بعد البيع؟
تأمين التمويل شرط بنكي على المقترض، فيتحمّله المشتري عادةً لأنه شرط لصرف تمويله؛ أي اتفاق مخالف (تحمّل البائع جزءاً) قرار تفاوضي بين الطرفين لا تلتزم به دمج نيابة عن أحد ولا تعد بأي تحمّل مالي. أما نطاق وثيقة التأمين ومن تحمي (البنك/المقترض/غيرهما) وهل تشمل تعويض البائع فيحدده عقد التأمين والبنك — وهذه مسألة قانونية-تأمينية للمحامي؛ دمج لا تفسّر تغطية الوثيقة ولا تعد بأي تعويض.
يسأله عادةً: المشتري والبائع
التنظيمي والقانوني
10 سؤالاً
هل نتجاوز أو نختصر أي بوابة توثيق (توثيق هوية المشتري، توقيع تمثيل المشتري، اتفاقية العربون، سند ضمان العمولة) لتسريع صفقة مستعجلة أو سلسة؟
لا، إطلاقاً، مهما كان الاستعجال أو سلاسة الصفقة. البوابات الأربع إلزامية ولا تُتجاوَز: (1) توثيق هوية المشتري، (2) توقيع اتفاقية تمثيل المشتري — وهاتان بوابتان قبل كشف العنوان أو الموعد، (3) اتفاقية العربون الثلاثية إن وُجد عربون قبل أي دفع، (4) سند ضمان العمولة قبل الإفراغ. هذه البوابات هي التي تحمي الطرفين وتربط استحقاق العمولة بالمنصة وتمنع الالتفاف. السلاسة تأتي من التجهيز المسبق (جمع المستندات مبكراً) لا من إسقاط الخطوات. تخطيها يعرّض دمج لخسارة العمولة والمسؤولية القانونية.
يسأله عادةً: دمج
دمج لا تلتزم بأي مبلغ: لا تغطية فرق مديونية الرهن للبائع، ولا إلزام بنك البائع بموعد، ولا تعويض المشتري عن التأخير.
لا. دمج لا تلتزم بأي مبلغ ولا تموّل أي طرف إطلاقاً — لا استرداد ولا تعويض ولا خصم؛ الهوامش ضيقة والالتزام خارج سيطرتنا. للبائع المرهون: تغطية الفرق بين ثمن البيع ومديونية الرهن مسؤوليتك أنت، ويُسدَّد خطاب المديونية داخل الإفراغ؛ إن لم يُغطَّ الفرق لا يمكن فك الرهن ولا الإفراغ. للمشتري المتضرر من تأخير بنك البائع: لا نلتزم بجدول زمني نيابة عن أي بنك ولا نقدّم تعويضاً عن التأخير. ما نقدّمه: متابعة حثيثة، وحجز الجلسة فور الجهوزية، وإبقاء الطرفين على اطلاع، والحصرية تُمدَّد تلقائياً أثناء الانتظار.
يسأله عادةً: seller/buyer
الحصرية والتمديد التلقائي: هل تمنع البائع فعلاً من البيع لطرف آخر أثناء التمويل، وماذا يحدث عند اقتراب انتهائها أو تأخر وصول الأموال، ومتى تُعتبر الإجراءات «متوقفة» فتسقط؟
بحسب نموذج دمج تُمدَّد الحصرية (عقد الوساطة) تلقائياً طوال إجراءات تمويل/ترخيص المشتري الموثّقة، فلا يُعرض العقار ولا يُباع لطرف آخر خلالها، ولا يسقط العرض لمجرد اقتراب تاريخ الانتهاء. نضبط رخصة الإعلان أيضاً بحيث تبقى سارية (نجدّدها قبل انقضاء مدتها الظاهرة) فلا يظهر إعلان برخصة منتهية. في الإغلاق النقدي الفوري غالباً لا حاجة للتمديد لأن الصفقة تُقفل داخل المدة الأصلية. يبقى للمحامي: التعريف الدقيق لـ«توقف الإجراءات» الذي تسقط عنده الحصرية، وأثر مخالفة البائع للحصرية نظاماً — بند قانوني يصوغه المحامي في اتفاقية التمثيل وعقد الوساطة، ويبقى مسودة حتى اعتماده.
يسأله عادةً: seller/buyer/damj
لائحة الإعلانات (مايو 2026): هل أنا كمالك مجبر على التعاقد مع وسيط ولا أعلن عن عقاري بنفسي، وما رقم المادة النظامية؟
نعم عملياً — بحسب لائحة الإعلانات لمايو 2026 لدى الهيئة العامة للعقار لا يجوز للمالك الإعلان عن عقاره بنفسه؛ يكون الإعلان عبر وسيط مرخّص فال أو منصة مرخّصة. أنت حر بملكك، لكن الإعلان يمرّ عبر وسيط. ودمج تصدر رخصة الإعلان نيابةً عنك بموجب عقد وساطة يحفظ حقوق الطرفين، وتتيح لك العرض مجاناً بحصرية موثّقة (العمولة على المشتري لا عليك). يبقى للمحامي: لا أذكر رقم المادة النظامية تفادياً لأي خطأ، والتكييف الدقيق لالتزامك التعاقدي وأي استثناءات يراجعه المحامي ويظهر في نص العقد.
يسأله عادةً: البائع
سلسلة التفويض قبل إصدار رخصة الإعلان (شركة/ورثة/شركاء/تغيّر المدير المفوّض): كيف نوثّق أن الصلاحية تشمل البيع، وباسم من، ومتى نحيل للمحامي؟
دور دمج تحقق إجرائي لا إفتاء. نصدر رخصة الإعلان على العقار المملوك (صاحب الصك) بربط المعلن بنفاذ الأعمال للسجل التجاري للشركة لا بالوكيل كفرد، ويوقّع عقد الوساطة المفوَّض ذو الصلاحية السارية الشاملة للبيع (محضر/قرار شركاء موثّق يحدد الثمن والمفوّض، أو وكالة تشمل البيع). عند تغيّر المدير المفوّض أثناء الصفقة: الإجراءات المُنجزة (تسويق/معاينة) تبقى، لكن التوقيع النهائي يتطلب سجلاً تجارياً محدّثاً وتفويضاً ساري المفعول للموقّع الجديد وقت التوقيع. حدّ الإحالة للمحامي: أي شك في صحة حلقة (صك/قرار شركة/وكالة) أو كفاية نطاقها القانوني نُبقي العقد مسودة ونحيله للمحامي، ولا نجزم بصحة السلسلة بأنفسنا.
يسأله عادةً: seller/damj
توقيت التوثيق والإصدار عند نقص التفويض أو النزاع: هل نصدر رخصة مؤقتة أو نوثّق بحصص الأغلبية/الحاضر فقط، أم نجمّد حتى اكتمال تفويض كل الملّاك؟
لا نصدر رخصة إعلان بلا صلاحية بيع موثّقة كاملة. لا رخصة مؤقتة، ولا توثيق بحصص الأغلبية أو الحاضر فقط ما دام أحد الملّاك لم يفوّض أو رافضاً أو النِسب متنازعاً عليها — لأن الإعلان بلا سند صحيح يعرّض المنصة لغرامة نظام الإعلانات، ويجعل العقار غير قابل للبيع بثقة. ما نفعله: نبدأ التحضير (تصوير، تسعير) ونؤجّل النشر والإصدار حتى تصل الوكالة المصدّقة/التفويض الصريح بالبيع من كل الملّاك وموقف موحّد موثّق. حالة خاصة (رغبة الأغلبية ببيع حصصها المشاعة تحديداً) نحيل تكييفها للمحامي قبل أي توثيق ولا نتجاوز حق الرافض.
يسأله عادةً: دمج
رخصة الإعلان للعقار المؤجَّر أو مع كيان استثماري كمشترٍ محتمل، وسريان الرخصة عند تأخر الأموال.
نعم نُصدر رخصة الإعلان عبر عقد الوساطة الموثّق مع بيان أن العقار مؤجَّر (شفافية كاملة)، ويظهر رقم الرخصة وتاريخ انتهائها على البطاقة. الرخصة تُصدر بناءً على عقد الوساطة مع البائع وبيانات العقار لا على هوية المشتري، فتبقى سارية بصرف النظر عمّن يتقدّم بالشراء (فرد أو كيان استثماري). عند تأخر وصول الأموال: الحصرية تُمدَّد تلقائياً، ونتابع تواريخ الانتهاء ونجدّد الرخصة لتبقى سارية حتى الإفراغ.
يسأله عادةً: دمج
سريان ترخيص فال الخاص بدمج أثناء الوساطة: هل تبطل الصفقة إن انتهى، وهل يتحمّل البائع أي مخالفة؟
دمج مرخّصة فال لدى الهيئة العامة للعقار، والالتزام بسريان الترخيص طوال الوساطة مسؤوليتنا نحن لا البائع؛ نجدّد الرخصة ضمن مواعيدها قبل أي أثر على صفقتك. يبقى للمحامي: توصيف أي مخالفة تنظيمية محتملة وأثر انتهاء ترخيص الوسيط على صحة عقد قائم مسألة نظامية للمحامي إن استلزم الأمر، ولا نختلق مادة. تبعة سريان الترخيص على دمج، لا على المالك.
يسأله عادةً: seller/buyer
الوكالة عن البائع: ماذا لو انتهت مدتها أثناء إجراءات التمويل الطويلة؟
الإفراغ يتطلّب وكالة سارية وقت التوقيع؛ فإن انتهت نطلب تجديدها قبل الإتمام. حصرية دمج تُمدَّد تلقائياً أثناء التمويل، لكن سريان الوكالة نفسها مسؤولية الوكيل/الشركة لا دمج. لا يكتمل الإفراغ بوكالة منتهية.
يسأله عادةً: البائع
العقار مختلط الاستخدام (جزء تجاري مؤجَّر وجزء سكني فارغ): كيف تتعامل دمج مع عقوده؟
نعرض عقود الجزء التجاري المؤجَّرة الموثّقة في منصة إيجار كما هي، والجزء السكني الفارغ ينتقل حراً. أما التكييف القانوني الدقيق لانتقال العقود المؤجَّرة مع العقار فيراجعه المحامي (كما في عنقود الإيجار أعلاه).
يسأله عادةً: المشتري
النزاعات والفشل والانسحاب
8 سؤالاً
لو حاول الطرفان الالتفاف على دمج بعد التعريف/المعاينة، كيف نحمي عمولتنا وكيف نُثبت أن دمج هي من عرّف المشتري على الصفقة؟ (يشمل: البيع خارج المنصة، إكمال الصفقة مع مالك آخر، الإفراغ المباشر عبر ناجز)
الحماية بطبقات إجرائية موثّقة نرتّبها قبل أي كشف: (1) اتفاقية تمثيل المشتري موقّعة قبل كشف العنوان/الرقم؛ (2) توثيق هوية المشتري وتوقيع محضر المعاينة؛ (3) عقد الوساطة الحصري الموثّق مع البائع؛ (4) عدم كشف العنوان/الموعد قبل التوثيق والتوقيع؛ (5) سند لأمر لضمان العمولة يُرتَّب قبل الإفراغ. هذه الطبقات تجعل أي التفاف مخالفةً موثّقة بأدلة (التمثيل + الهوية + المعاينة + سند الضمان). دمج لا تحوز أي مبلغ. أما توصيف الإخلال وإنفاذ الحق قانونياً ونفاذ سند لأمر واتفاقية التمثيل عند الإفراغ المباشر فيقرّرها المحامي، ولا نختلق مادة نظامية.
يسأله عادةً: دمج
أنا مشترٍ مهتم — هل آمن أدخل بصفقة ملّاكها مختلفون أو باعني البائع رغم رفض شريكه؟
دمج لا تعرض عليك عقاراً ولا تُفرغه إلا بعد اتفاق كل الملّاك كتابةً على البيع والسعر ورضاهم جميعاً، حمايةً لك من صفقة تتعثّر. فإن رأيت الإعلان فالموقف موحّد وموثّق، ولن تدفع عمولة إلا بعد إفراغ صكك. أما لو تصرّف بائع خارج دمج وباعك رغم رفض شريكه فهذا خارج المنصة، وتكييف صحة البيع وحق الشريك للمحامي؛ عبر دمج لا تصل لهذا الموقف أصلاً.
يسأله عادةً: المشتري
لو نُشر الإعلان ثم تبيّن أن التفويض/الوكالة ناقص أو مُلغى/منتهٍ قبل الإفراغ، من يتحمّل وما موقف البائع؟ وكيف أطمئن أن الموقّع أمامي وكيل حقيقي؟
لهذا لا ننشر قبل توثيق الصلاحية أصلاً: نوثّق هوية الوكيل والأصيل ونتحقق من سريان الوكالة ونطاقها ضمن بوابة التأهيل قبل أي خطوة، والإفراغ نفسه يتم عبر ناجز الذي يتحقق من الوكالة. فنتجنّب موقف «التفويض الناقص» من الأساس، ودمج لا تتحمّل التزاماً مالياً نيابة عن أحد. أما الأثر القانوني لو أُلغيت/انتهت الوكالة أثناء الصفقة على الاتفاق والعربون فيحدّده المحامي ونص الاتفاقية الثلاثية، ودمج تبقى محايدة بلا تعويض.
يسأله عادةً: البائع
هل تكشفون عرضي للمشترين الآخرين لرفع السعر عليّ؟
لا نكشف تفاصيل عرضك ولا أرقامك لمشترٍ آخر، ونلتزم الشفافية وعدم التلاعب. قد يقرر المالك إدارة المفاضلة بين العروض، لكن ذلك قراره وحده وضمن حدود عدم كشف الأرقام.
يسأله عادةً: المشتري
كيف أضمن كبائع أن دمج لن تتركني معلّقاً بحصرية بلا نهاية؟ ومتى نعتبر الصفقة فاشلة ونُفرج عن العقار (سقف جولات إعادة التقييم)؟
الحصرية تُمدَّد لحماية صفقة تمويل قائمة فعلاً لا لتعليقك بلا مبرر؛ غايتنا إتمام بيعك لا تعطيله. تشغيلياً نوازن بين تمديد الحصرية للمشتري الجادّ (ما دامت إجراءاته تسير بدليل) وحق البائع في عدم تعطيل عقاره. أما سقف جولات إعادة التقييم ومتى تُعتبر الصفقة منتهية وأثر ذلك على العربون والحصرية، والبنود والصياغة الملزمة للفسخ، فتُراجَع معك ويصوغها المحامي في المسودة.
يسأله عادةً: seller/damj
كيف نفرّق بين مشترٍ إجراءاته تسير فعلاً ومشترٍ يماطل تحت غطاء «إعادة الجدولة»؟
تشغيلياً نطلب دليلاً دورياً أن الإجراء يسير (طلب قائم لدى جهة التمويل، مواعيد، تحديثات) لتمديد الحصرية؛ وغياب أي تقدّم مؤشر مماطلة. حدّ الصبر النهائي قرار البائع، ومعايير «التوقف» التي تسقط الحصرية أو تمسّ العربون يصوغها المحامي.
يسأله عادةً: دمج
لو موّل المشتري جزءاً فقط من الثمن، هل يرفع ذلك خطر فشل الصفقة عليّ كبائع؟
غالباً العكس: نسبة تمويل أقل تعني اعتماداً أقل على قرار البنك ومخاطرة رفض أقل. ومع ذلك أي فشل قبل الإفراغ يحكمه بند العربون في الاتفاقية الثلاثية (يُصادَر عند العدول بلا سبب، يُرَدّ عند رفض تمويل موثّق)، وصياغة البند للمحامي.
يسأله عادةً: البائع
لو سقطت الصفقة بسبب المنع النظامي (مثل قيود المشتري الأجنبي/الخليجي) بعد جهد تسويق، من يتحمّل ذلك؟
دمج لا تُحمّل أي طرف التزاماً مالياً عن سقوط صفقة لسبب نظامي: لا عمولة قبل الإفراغ فلا مطالبة على المشتري، والبائع لم يدفع شيئاً. صيغتنا محايدة: نبحث عن مشترٍ مؤهَّل بديل.
يسأله عادةً: دمج
سؤالك مو هنا؟
اسألنا مباشرة. نجاوبك بصراحة حتى لو كان الجواب «هذا يحتاج محامي» أو «هذا مو من شغلنا».